Secondo il Cost vs. Value Report 2017 della rivista Remodeling USA, una ristrutturazione di ambiente interrati di fascia media (ovvero dove i materiali utilizzati non sono né di qualità costruttiva di base né di lusso) costa una media di circa $ 71.115 a livello nazionale e recupera $ 49.768 (o circa il 70% dell’importo speso) alla rivendita dell’immobile.

Tenuto conto delle dinamiche del mercato italiano deve essere evidenziato che, a livello nazionale, il costo a metro quadro medio nazionale può essere paragonabile a quello americano in alcune variabili e che i ROI (return of investment) in differenti aree del succitato report presentano una variabilità che va dal 53% fino all’86%.

Fondamentale è comunque considerare che costruire un’aggiunta fuori terra è costosa, mentre il seminterrato ha già un pavimento, pareti, cablaggi, impianti idraulici e un tetto, il che rende relativamente conveniente la ristrutturazione.

Come valutano i periti gli interrati ristrutturati?

Nel mercato italiano esiste il “Codice delle Valutazioni Immobiliari” (Tecnoborsa) che costituisce uno standard di valutazione uniforme e largamente condiviso, in grado di rappresentare un termine di raffronto professionale e un punto di riferimento per i valutatori italiani.

Vengono calcolati i metri quadri commerciali che, generalmente, sono il risultato di un’applicazione convenzionale di percentuali stabilite appunto dal menzionato codice e che possiamo riassumere nelle seguenti:

Mq Coperti utili fuori terra Per il calcolo delle mura perimetrali si applica convezionalmente una maggiorazione del 10%.	110%
Mq Coperti utili seminterrati (comprese taverne e locali abitabili) Altezza media minima mt 2,40	75%
Mansarde abitabili Altezza media minima mt 2,40	75%
Mansarde e Sottotetti non abitabili Altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50	35%
Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali) Altezza media minima mt 2,40	80%
Verande (con finiture analoghe ai vani principali)	80%
Verande (senza finiture analoghe ai vani principali)	60%

 

 

Superfici di Ornamento (scoperte) Valore risultante
Balconi e Lastrici solari Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 10%	25%
Logge, Portici e Patii Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 10%	35%
Terrazzi abitabili Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 10%	35%
Giardini e Aree di pertinenza di “Appartamenti” Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 5%	15%
Giardini, Corti, Cortili e Aree di pertinenza  “Ville e Villini” Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 2%	10%
Giardini, Lastrici solari ed Aree di pertinenza (non collegate ai vani principali) Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 2%	5%

 

Superfici Pertinenze  (vani accessori) Valore risultante
Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai vani principali) Altezza minima di mt 1,50	20%
Locali accessori (collegati ai vani principali) Altezza minima 2,40	35%
Locali Tecnici Altezza minima m 1,5	15%
Box (in autorimessa collettiva)	45%
Box (non collegato ai vani principali)	50%
Box (collegato ai vani principali)	60%
Posti auto coperti	35%
Posti auto scoperti	20%

 

Appare evidente da un lato come avere dei locali interrati vivibili abbia un valore nel computo (80%) assolutamente paragonabile ai normali metri calpestabili fuori terra, dall’altro come tutte le pertinenze (box, vani tecnici, etc) non utilizzati o utilizzabili se ristrutturati possano accrescere il valore complessivo dell’immobile (ad es. un box coperto arriva a contribuire la valutazione dei metri quadri fino al 60%).