Quando si parla di ristrutturazione di un edificio si fa riferimento a quanto stabilito dall’art. 3, comma 1, lettera d, del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 ovvero il Testo Unico dell’Edilizia che recita: “ai fini del presente testo unico si intendono per interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”.
Gli interventi possono essere di diversi tipi e non tutti sono riconducibili a una ristrutturazione.
E’ necessario, quindi, fare una distinzione delle opere: la manutenzione ordinaria o straordinaria, ad esempio, ovvero gli interventi di restauro non possono essere considerati interventi di ristrutturazione.
Conoscerne le differenze è importante anche ai fini della richiesta dei bonus casa perché gli interventi di ristrutturazione possono beneficiare dei bonus per le ristrutturazioni edilizie previsti nel 2020.
Tali agevolazioni, disciplinate dall’art. 16-bis del Dpr 917/86, spettano ai proprietari o ai titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, nonché agli inquilini o ai comodatari.
L’abbattimento IRPEF previsto è pari al 50% delle spese (bonifici realizzati) fino al 31 dicembre 2020, con un tetto massimo pari a 96.000 euro per ogni immobile.
In linea generale, comunque, si parla di ristrutturazione quando gli interventi e le opere da realizzare si pongono l’obiettivo di trasformare edifici già esistenti attraverso interventi di modifica o di sostituzione di elementi già presenti.
Sono inclusi nella ristrutturazione:
- il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio;
- l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti;
- la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente;
- il cambiamento di prospetti dell’immobile;
- il frazionamento dell’edificio;
- la sostituzione di superficie accessoria trasformata in superficie utile;
- il cambio di destinazione d’uso.
E’ bene precisare che gli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti rientrano negli interventi di ristrutturazione edilizia solamente se viene mantenuta la medesima sagoma dell’edificio preesistente.
In via preliminare, prima di effettuare un qualsiasi intervento, è necessario rivolgersi all’Ufficio Tecnico del Comune interessato e, qualora l’immobile sia vincolato, anche alla Sopraintendenza per richiedere informazioni dettagliate e capire quali siano nel dettaglio le regole da seguire.
I costi
Parlare dei costi delle ristrutturazioni in termini generici è difficile perché la spesa al mq dipende da vari elementi, le variabili da considerare sono molte: la località, la tipologia di casa, quanto la casa è datata, quanti lavori ci sono da fare (impianti elettrici, termici, serramenti, …), i materiali che vogliamo utilizzare, insomma più interventi ci sono da realizzare e più qualità si cerca, maggiormente i costi lievitano.
La conformità
Una cosa, però, è certa: una ristrutturazione deve essere effettuata secondo regole precise che vanno applicate dall’impresa edile incaricata di eseguire i lavori e che servono al cliente per verificare che le opere siano realizzate secondo quanto precedentemente stabilito.
Ciò comporta che la stessa è tenuta a fornire specifiche garanzie ex art. 1667 del Codice Civile che disciplina l’obbligo dell’impresa di garantire la conformità dell’opera eseguita, fatti salvi quegli interventi che potrebbero presentare vizi per i quali il cliente ha accettato l’eventuale difformità.
Un intervento di ristrutturazione fatto a regola d’arte può davvero fare miracoli e aumentare notevolmente il valore di un immobile, è bene pertanto rivolgersi a un professionista, architetto, geometra o ingegnere, che saprà consigliarvi nel migliore dei modi in merito agli interventi da eseguire occupandosi anche della parte burocratica.
