Secondo il Cost vs. Value Report 2017 della rivista Remodeling USA, una ristrutturazione di ambiente interrati di fascia media (ovvero dove i materiali utilizzati non sono né di qualità costruttiva di base né di lusso) costa una media di circa $ 71.115 a livello nazionale e recupera $ 49.768 (o circa il 70% dell’importo speso) alla rivendita dell’immobile.
Tenuto conto delle dinamiche del mercato italiano deve essere evidenziato che, a livello nazionale, il costo a metro quadro medio nazionale può essere paragonabile a quello americano in alcune variabili e che i ROI (return of investment) in differenti aree del succitato report presentano una variabilità che va dal 53% fino all’86%.
Fondamentale è comunque considerare che costruire un’aggiunta fuori terra è costosa, mentre il seminterrato ha già un pavimento, pareti, cablaggi, impianti idraulici e un tetto, il che rende relativamente conveniente la ristrutturazione.
Come valutano i periti gli interrati ristrutturati?
Nel mercato italiano esiste il “Codice delle Valutazioni Immobiliari” (Tecnoborsa) che costituisce uno standard di valutazione uniforme e largamente condiviso, in grado di rappresentare un termine di raffronto professionale e un punto di riferimento per i valutatori italiani.
Vengono calcolati i metri quadri commerciali che, generalmente, sono il risultato di un’applicazione convenzionale di percentuali stabilite appunto dal menzionato codice e che possiamo riassumere nelle seguenti:
| Mq Coperti utili fuori terra
Per il calcolo delle mura perimetrali si applica convezionalmente una maggiorazione del 10%. |
110% | |
| Mq Coperti utili seminterrati
(comprese taverne e locali abitabili) Altezza media minima mt 2,40 |
75% | |
| Mansarde abitabili
Altezza media minima mt 2,40 |
75% | |
| Mansarde e Sottotetti non abitabili
Altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50 |
35% | |
| Soppalchi abitabili
(con finiture analoghe ai vani principali) Altezza media minima mt 2,40 |
80% | |
| Verande
(con finiture analoghe ai vani principali) |
80% | |
| Verande
(senza finiture analoghe ai vani principali) |
60% | |
| Superfici di Ornamento (scoperte)
Valore risultante |
||
| Balconi e Lastrici solari
Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 10% |
25% | |
| Logge, Portici e Patii
Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 10% |
35% | |
| Terrazzi abitabili
Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 10% |
35% | |
| Giardini e Aree di pertinenza di “Appartamenti”
Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 5% |
15% | |
| Giardini, Corti, Cortili e Aree di pertinenza “Ville e Villini”
Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 2% |
10% | |
| Giardini, Lastrici solari ed Aree di pertinenza
(non collegate ai vani principali) Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 2% |
5% | |
| Superfici Pertinenze (vani accessori)
Valore risultante |
||
| Cantine, Soffitte e Locali accessori
(non collegati ai vani principali) Altezza minima di mt 1,50 |
20% | |
| Locali accessori
(collegati ai vani principali) Altezza minima 2,40 |
35% | |
| Locali Tecnici
Altezza minima m 1,5 |
15% | |
| Box
(in autorimessa collettiva) |
45% | |
| Box
(non collegato ai vani principali) |
50% | |
| Box
(collegato ai vani principali) |
60% | |
| Posti auto
coperti |
35% | |
| Posti auto
scoperti |
20% | |
Appare evidente da un lato come avere dei locali interrati vivibili abbia un valore nel computo (80%) assolutamente paragonabile ai normali metri calpestabili fuori terra, dall’altro come tutte le pertinenze (box, vani tecnici, etc) non utilizzati o utilizzabili se ristrutturati possano accrescere il valore complessivo dell’immobile (ad es. un box coperto arriva a contribuire la valutazione dei metri quadri fino al 60%).
